L’essentiel.
- Charges ÷ revenus × 100
- 25 ans maximum
- Des exceptions existent
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. C’est le premier chiffre que regarde une banque : au-delà de 35 %, la plupart des dossiers sont refusés.
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Le calcul du taux d’endettement en une ligne.
Le taux d’endettement = mensualités de crédits ÷ revenus nets × 100. Les mensualités incluent votre futur prêt immobilier, assurance comprise, et tous vos crédits en cours.
Des revenus de 3 000 € par mois
- Revenus nets mensuels
- 3 000 €
- Mensualités de crédit, prêt immobilier compris
- 1 050 €
- Taux d’endettement
- 35 %
Pile la limite fixée par le HCSF.
Règle du HCSF. 35 % d'endettement, 25 ans maximum. Les banques peuvent y déroger pour une partie de leurs dossiers.
Ce qui compte dans vos revenus.
Les banques retiennent les revenus réguliers et durables. Tout ce qui est ponctuel ou trop récent est écarté, ou seulement en partie.
| Votre revenu | Retenu par la banque ? |
|---|---|
| Salaire net, pension de retraite | Oui, en totalité |
| Revenus d’indépendant | Oui, en moyenne sur 2 ou 3 ans |
| Primes régulières, 13e mois | Oui, au moins en partie |
| Revenus locatifs | Souvent autour de 70 % |
| Primes exceptionnelles, heures sup irrégulières | Rarement |
Chaque banque a ses règles. Un courtier sait laquelle valorisera le mieux vos revenus, notamment vos primes et vos loyers.
Ce qui compte dans vos charges.
Seules vos mensualités de crédit et certaines charges fixes entrent dans le calcul. Vos dépenses courantes, comme les courses ou les abonnements, ne comptent pas.
Le futur prêt immobilier avec son assurance, vos crédits en cours (auto, consommation, LOA) et les pensions alimentaires versées.
Les courses, les abonnements, les loisirs, et votre loyer actuel si vous quittez votre location.
Taux d’endettement : peut-on dépasser les 35 % ?
Oui, mais pour une partie des dossiers seulement. Les banques peuvent déroger à la règle pour une partie de leurs prêts, en priorité pour l’achat de la résidence principale. Elles regardent alors surtout votre reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois une fois les crédits payés.
- Des revenus élevés, qui laissent un reste à vivre confortable
- Une épargne qui reste disponible après l’achat
- Des revenus en hausse, avec une évolution de carrière prévisible
- Un projet de résidence principale
Une dérogation n’est jamais automatique, et toutes les banques n’en accordent pas au même moment. C’est un point à négocier.
Calculer mon taux d’endettement →
Estimation indicative, ce n'est pas une décision de prêt.
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Simuler mon prêtCombien pouvez-vous emprunter ?
Une fois votre taux d’endettement connu, découvrez le montant empruntable selon votre salaire.
Questions fréquentes.
Le loyer actuel compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Non, si vous quittez votre location pour le logement acheté. Il ne compte que si vous continuez à le payer.
L’assurance emprunteur est-elle incluse ?
Oui. Le taux d’endettement se calcule assurance comprise.
Comment baisser son taux d’endettement ?
En soldant un crédit en cours, en allongeant la durée du prêt ou en ajoutant un apport.
Les crédits renouvelables comptent-ils ?
Oui, même non utilisés, certaines banques les comptent. Mieux vaut les clôturer avant votre demande.
Ryan Mir · Courtier
Mandataire en opérations de banque, ORIAS n° 25010053.
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