L’essentiel.
- Ajoutés à vos revenus
- Un bail ou une estimation
- Deux méthodes de calcul
Les loyers pris en compte par la banque augmentent votre capacité d’emprunt, mais pas à 100 %. La banque applique une marge de sécurité, car un logement peut rester vide quelques mois, demander des travaux ou générer des charges imprévues.
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Loyers pris en compte par la banque : la règle des 70 %.
La plupart des banques retiennent environ 70 % des loyers attendus. Les 30 % restants couvrent forfaitairement les charges, la taxe foncière, l’assurance et les périodes sans locataire.
Un salaire de 3 000 € et un loyer de 800 €
- Salaire net mensuel
- 3 000 €
- Loyer mensuel attendu
- 800 €
- Part retenue (70 %)
- 560 €
- Revenus retenus par la banque
- 3 560 €
C’est sur ce montant que la banque applique la règle des 35 % d’endettement.
Certaines banques retiennent un peu moins de 70 % pour une location saisonnière ou une colocation, jugées plus irrégulières.
Deux méthodes de calcul.
Le taux d’endettement reste plafonné à 35 %, mais c’est ici que les banques se distinguent vraiment. Pour le même projet, elles n’obtiennent pas le même taux d’endettement, uniquement à cause de leur méthode.
Un exemple pour comparer
Prenons un salaire de 3 000 €, un loyer de 800 € et une mensualité de prêt locatif de 700 €.
| Méthode classique | Méthode différentielle | |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 3 560 € | 3 000 € |
| Charges retenues | 700 € | 140 € |
| Taux d’endettement | 20 % | 5 % |
Le conseil CredittoLa méthode différentielle est surtout intéressante pour les investisseurs qui ont déjà plusieurs biens. Toutes les banques ne la pratiquent pas : c’est un vrai critère de choix.
Faire prendre en compte vos loyers par la banque.
La banque ne retient un loyer que s’il est justifié. Plus votre preuve est solide, plus elle sera à l’aise avec votre projet.
- Un bail en cours, si le logement est déjà loué
- Une estimation de loyer écrite par une agence immobilière
- Les loyers de biens comparables dans le même quartier
- Pour un bien déjà détenu : vos avis d’imposition avec les revenus fonciers
Une estimation trop optimiste peut se retourner contre vous : la banque la compare aux loyers du quartier. Mieux vaut un loyer réaliste et un projet qui tient.
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Simuler mon prêtQuestions fréquentes.
Les loyers comptent-ils pour un premier investissement ?
Oui, s’ils sont justifiés par une estimation sérieuse ou un bail.
Pourquoi seulement 70 % ?
Pour couvrir les charges, la taxe foncière et les périodes sans locataire.
Les loyers d’une location saisonnière comptent-ils ?
Plus difficilement : les banques demandent souvent un historique de revenus.
Les loyers d’un bien déjà détenu comptent-ils ?
Oui, ils s’ajoutent à vos revenus selon la même règle, à condition d’être déclarés.
Ryan Mir · Courtier
Mandataire en opérations de banque, ORIAS n° 25000236.
