Devenir propriétaire même sans avoir d’argent de côté est un rêve accessible … sous certaines conditions ! L’absence d’épargne peut être un frein à la réalisation d’un achat immobilier, les banques étant désormais plus exigeantes sur les dossiers de demande de financement en souhaitant davantage d’apport personnel. Acheter sans apport est donc possible mais il faut réunir un excellent dossier de financement en suivant nos conseils.
L'essentiel à retenir
- Si les banques préfèrent généralement que les emprunteurs aient un apport d'environ 10% du montant de l'acquisition, il est possible d'acheter un bien immobilier sans apport personnel sous certaines conditions.
- Les courtiers sont des alliés précieux dans la constitution d’un dossier de financement solide pour convaincre la banque.
- Le statut de primo-accédant offre des opportunités d'achat sans apport en contournant les exigences habituelles des banques.
- De nombreux prêts et dispositifs créés pour faciliter l'accès à la propriété peuvent être utilisés comme apport personnel : prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt Action Logement, prêt d'accession sociale ou encore prêt épargne logement.
- Une demande de prêt pour un investissement locatif, même sans apport, sera acceptée plus facilement par les banques grâce au loyer que vous percevrez.
Comment acheter sans apport ?
Rappel : qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel correspond à la somme dont dispose l’emprunteur initialement pour financer une partie de son projet immobilier.
Il peut provenir de différentes sources, telles que l’épargne personnelle, les dons, les héritages ou la vente d’un autre bien immobilier.
Cette épargne personnelle rassure les banques puisqu’elle reflète la capacité d’épargne de l’emprunteur. En règle générale, plus l’apport personnel est élevé et plus l’emprunteur montre une capacité financière solide, moins il sera nécessaire d’emprunter auprès de la banque.
L’apport personnel contribue également à diminuer le montant des mensualités du prêt et offre donc plus de garantie pour ces remboursements.
Il est généralement exprimé en pourcentage du prix du bien immobilier : ainsi, dans la pratique, la plupart des banques demandent un apport minimal de 10% du montant de l’acquisition, même si aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est légalement imposé pour obtenir un crédit immobilier.
Bon à savoir
- un taux d’intérêt plus bas sur le prêt immobilier, les banques considérant les emprunteurs avec un apport élevé comme moins risqués,
- une capacité d’emprunt plus élevée ou un prêt accordé plus facilement,
- ou encore des frais de dossier réduits, certaines banques proposant des réductions sur les frais de dossier ou autres frais associés si vous disposez d'un apport personnel significatif.
Emprunter sans aucun apport, est-ce possible ?
Lorsque vous souhaitez emprunter pour acheter un bien immobilier, la plupart des banques vous demanderont de fournir un apport personnel. Cela leur permet de s’assurer que vous avez une capacité d’épargne et que vous êtes engagé financièrement dans l’achat de la propriété.
Toutefois, emprunter sans aucun apport reste tout à fait possible, mais sous certaines conditions.
Pour vous aider, pensez à faire appel à un courtier. Ce dernier vous aidera dans le montage de votre dossier de financement en le complétant avec les bons arguments pour convaincre la banque, en montrant notamment :
- Une situation professionnelle stable : avoir un contrat à durée indéterminée (CDI) ou être fonctionnaire sont des atouts, mais ce sont surtout la pérennité des revenus qui seront étudiés. Un indépendant avec un historique de revenus stables et réguliers pourra par exemple emprunter sans apport.
- Une gestion financière sérieuse et constante : ne pas être à découvert tous les mois, avoir une gestion saine sans dépenser plus que ses revenus, payer régulièrement son loyer, disposer de plusieurs placements financiers et d’une capacité d’épargne résiduelle, etc.
- Un projet d’achat immobilier précis : préparer un dossier complet avec tous les documents indispensables en amont de l’achat du logement.
Bon à savoir
Un prêt antérieur remboursé sans incident sera aussi un atout.
Sans apport, la banque risque de se montrer moins ouverte à la renégociation du crédit immobilier. Si elle accepte votre dossier, vous risquez :
- de ne pas bénéficier du taux de crédit le plus bas ;
- d’allonger la durée de remboursement de votre prêt ;
- de ne pas pouvoir négocier dans les meilleures conditions les éléments annexes comme les frais de dossier.
Bon à savoir
En montant le dossier de financement avec un courtier immobilier, vous bénéficiez de son expérience, de ses bonnes relations et de sa parfaite connaissance des attentes des banquiers. Cela peut devenir l’avantage décisif pour décrocher l’accord de la banque !
Les profils avec le plus de chances de réussite
On remarque que 3 profils sortent du lot quand il s’agit d’emprunter sans apport :
- Les jeunes professionnels prometteurs, titulaires d'un contrat à durée indéterminée, peuvent bénéficier d'un prêt immobilier avant l'âge de 30 ans, même sans apport personnel. Deux éléments essentiels pour être éligible à un tel emprunt sont la gestion financière saine (sans découvert régulier) et les perspectives d'évolution de carrière.
- Les particuliers disposant d'une épargne substantielle ou d'un patrimoine conséquent ont également une plus grande facilité à obtenir un prêt immobilier sans apport. Leurs placements, notamment en assurance-vie, ainsi que leur propre patrimoine immobilier témoignent de leur capacité à épargner.
- Enfin, les investisseurs locatifs ayant des projets solides ou une réussite avérée, voire des projets déjà autofinancés, ont de meilleures chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport puisque les banques prennent en compte une partie des revenus locatifs perçus lors du calcul du taux d'endettement.
Le prêt à 110 % : acheter sans apport en finançant aussi les frais annexes
Acheter un bien immobilier sans apport est un défi, mais certaines banques proposent une solution spécifique : le prêt à 110 %.
Contrairement à un prêt classique qui finance uniquement le prix du bien, ce type d’emprunt couvre également les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie ou encore les frais bancaires.
Il s’adresse principalement aux primo-accédants n’ayant pas d’épargne disponible mais présentant un bon profil emprunteur.
Qui peut obtenir un prêt à 110 % ?
Les banques accordent ce type de financement avec prudence, car l’absence d’apport représente un risque accru.
Pour maximiser vos chances, vous devez :
- Justifier d’une situation professionnelle stable (CDI, profession libérale établie…) ;
- Avoir un bon niveau de revenus, en cohérence avec le montant emprunté ;
- Présenter une gestion financière saine (pas d’incident bancaire, un taux d’endettement maîtrisé).
Un prêt intéressant mais plus exigeant
Si le prêt à 110 % permet de concrétiser un achat sans attendre d’avoir épargné, il implique des conditions plus strictes et un coût potentiellement plus élevé.
- Les banques appliquent souvent un taux d’intérêt plus important que pour un prêt classique, afin de compenser le risque.
- De plus, elles exigent généralement une garantie solide, comme une caution bancaire ou une hypothèque.
Enfin, toutes les banques ne proposent pas ce type de financement. Il est donc essentiel de comparer les offres et de se faire accompagner par un courtier pour maximiser ses chances d’obtenir un accord.
Achat sans apport et statut de primo-accédant
Le statut de primo-accédant offre une excellente opportunité d’acquérir un bien immobilier sans avoir à fournir un apport personnel.
Pour rappel, on parle de primo-accédant lorsque l’emprunteur achète sa première résidence principale. Il ne doit donc pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.
Ce statut peut être important pour bénéficier de certains avantages et dispositifs spécifiques, notamment en matière de prêts immobiliers et de dispositifs d’aides gouvernementales.
Il propose également différentes solutions permettant de contourner l’exigence habituelle des banques qui demande généralement 10% d’apport.
Pour bénéficier du statut de primo-accédant, il faut remplir deux conditions :
- L'achat doit concerner la résidence principale : les investissements locatifs et les résidences secondaires sont exclus, car le statut de primo-accédant est réservé à l'accession à la propriété de sa résidence principale.
- Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années : cela s'applique aux deux membres d'un couple, le cas échéant.
En remplissant ces critères, vous pourrez profiter de plusieurs avantages significatifs pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété.
Les avantages d’être primo-accédants concernent surtout :
- Les prêts à taux réduits ou avantageux généralement proposés à cette catégorie d’emprunteurs afin de les encourager à devenir propriétaires.
- Des aides financières,
- Une exonération de certains frais.
Quel montant emprunter sans apport ?
Il vous faudra d’abord comprendre que tout achat immobilier financé par un crédit donne lieu à des frais annexes. Ainsi, outre les intérêts, vous aurez également besoin de régler divers frais. Aussi, si vous disposez de la somme correspondant à ces « à-côtés », vous souscrirez un crédit à 100 %.
Si vous voulez recourir à un prêt immobilier sans apport parce que vous n’êtes détenteur d’aucun fonds à mettre dans votre emprunt, vous prétendrez alors à un crédit à 110 %.
N’oubliez pas que même si obtenir un prêt sans apport est possible, plus le montant demandé sera élevé, plus les établissements prêteurs seront exigeants.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, ne laissez rien au hasard et étudiez attentivement les points forts et les points faibles de votre profil.
Vous pouvez par exemple commencer par vous servir de notre simulateur pour connaître le montant à emprunter ainsi que les paramètres entrant en compte pour l’octroi des crédits : effectuez des simulations de votre capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.
Puis, pour un dossier complet et susceptible de convaincre les banques, contactez un courtier CAFPI. Il vous accompagnera dans les démarches à entreprendre et vous aidera à trouver la banque aux offres les plus avantageuses.
Pourquoi emprunter sans apport ?
Emprunter sans apport peut être une option pour certaines personnes dans des situations précises, mais il n’est pas nécessairement la meilleure décision pour tout le monde.
Voici quelques raisons pour lesquelles certaines personnes pourraient envisager d’emprunter sans apport :
- Jeunes actifs, en début de carrière professionnelle, vous n’avez pas toujours eu le temps d’épargner. Rapidement, le coût de votre loyer vous conduit à vouloir vous orienter vers un achat immobilier, même si vous ne disposez d’aucun apport. Emprunter sans apport permet de saisir cette opportunité d’achat.
- Un emprunteur peut avoir un besoin urgent de se loger mais sans avoir eu le temps de se constituer une épargne suffisante.
- Vous souhaitez faire un investissement, dans l'espoir que la valeur du bien augmentera avec le temps.
- Un autre cas de figure : parfois, vous avez un peu d’épargne que vous souhaitez conserver pour un projet personnel ou professionnel, ou encore en cas de besoin, en cas de coup dur.
- A l’inverse, vous pouvez vouloir éviter la résiliation d’une assurance-vie ou d’un placement financier ayant un rendement plus élevé que le taux d’intérêt proposé par la banque. Dans ce cas, n’hésitez pas à expliquer cette situation à votre banquier.
- Vous pouvez également utiliser votre apport personnel pour les travaux de votre logement, ou bien réaliser un apport personnel minimum simplement pour couvrir les frais et rassurer la banque sur votre engagement.
Quelle que soit votre motivation pour un achat immobilier sans apport, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du crédit (comme un courtier) pour mettre toutes les chances de votre côté.
Quelles aides pour emprunter sans apport ?
Si vous avez du mal à emprunter sans apport personnel, pensez aux prêts d’aide à l’accession.
En effet, ils vous permettront de financer les frais d’agence immobilière, de dossier, de notaire ainsi que tout autres frais annexes.
Vous pourrez alors vous servir des prêts aidés en tant qu’apport, soit pour un prêt d’environ 10 % du prix du bien. Le prêt classique ne sera donc plus qu’à hauteur du coût du logement. Cette solution vous offrira de plus grandes perspectives de négociation, notamment sur le taux d’emprunt.
Parmi les prêts d’aide à l’accession qui peuvent vous aider à avoir un crédit immobilier sans apport figurent :
- le prêt à taux zéro (PTZ) ;
- le prêt conventionné (PC) ;
- le prêt Action Logement ;
- le prêt d’accession sociale (PAS) ;
- le prêt épargne logement.
À noter qu’à chacune de ces options correspondent des conditions et des termes d’octroi spécifiques.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt immobilier aidé : sans intérêt, ce prêt destiné à aider les primo-accédants leur fait profiter d’une période de remboursement différé de 2, 8 ou 10 ans.
Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du bien, du nombre de personnes composant le ménage et des revenus.
Il permet, dans certains cas, de financer jusqu’à 50% du coût total de l’opération. Le remboursement différé fait qu’il est considéré par les banques comme un apport personnel.
Étant sans intérêt, il peut donc être considéré comme gratuit, et s’adresse ainsi aux ménages avec un revenu modeste ou intermédiaire.
Pour en bénéficier afin d’acheter un appartement ou une maison sans apport, il faut que le bien soit votre résidence principale.
Bon à savoir
Vous n’aurez pas accès au prêt à taux zéro si vous avez acquis une résidence principale durant les 2 ans avant votre demande de PTZ.
Le PTZ peut être remboursé en 20, 22 ou 25 ans.
Pour n’avoir qu’une seule mensualité malgré le PTZ et le crédit sans apport personnel que vous aurez à contracter, effectuez votre demande auprès du même organisme. En effet, une souscription de ces 2 emprunts dans une même banque vous permettra de demander un prêt lissé.
Le prêt conventionné (PC)
Le prêt conventionné est destiné soit au propriétaire qui veut faire des travaux dans sa résidence principale (économies d’énergie par exemple), soit à la personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale. Il s’applique aussi dans le cas d’une construction de logement principal. Accordé sans condition de ressources, il est délivré par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’État. Si utilisé pour acheter une maison ou un appartement sans apport, le PC vous fera profiter de son taux d’intérêt plafonné.
À taux fixe, taux variable ou taux modulable, vous aurez le choix sur la durée de remboursement qui peut aller de 5 à 30 ans.
Le prêt Action Logement
Le prêt Action logement (anciennement 1% Logement) est un crédit à taux réduit, s’adressant aux salariés “des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 collaborateurs” et leur permettant de financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale. Le taux est préférentiel, mais sous certaines conditions.
Attention, le montant de ce prêt aidé ne pourra financer que jusqu’à 30 000 €, pour une durée d’emprunt de 5 à 20 ans.
Il pourra être complété par des prêts complémentaires ou par un prêt principal et vous aidera donc à rendre possible l’emprunt classique sans apport.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale est accordé par certaines banques partenaires de l’Etat.
Il concerne les ménages aux revenus modestes qui voudraient acquérir leur résidence principale ou la faire construire. C’est pourquoi il est réservé à des emprunteurs avec des revenus ne dépassant par un certain plafond : ces conditions de ressources varient d’une localité à une autre. Si vous répondez à ces exigences, vous bénéficierez d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plafonné.
Le prêt épargne logement
Le recours à un prêt épargne logement suppose que vous déteniez un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL). Ce dispositif bancaire d’épargne est directement destiné à l’achat d’une résidence principale. Les conditions d’obtention du prêt dépendront donc entièrement du compte que vous aurez ouvert.
Bon à savoir
De nombreuses régions, départements et communes réservent également des dispositifs dédiés à leurs habitants, pour les aider à financer leur achat immobilier. Il s’agit alors de prêts ou subventions, dont les montants et modalités d’accès varient selon la localisation du bien et des politiques locales.
Ayant pour but de développer l’attractivité d’une ville ou d’une région, ces prêts sont bien souvent cumulables avec un prêt principal et avec un PTZ.
Investissement locatif et emprunt sans apport
Sachez que les banques sont aujourd’hui assez enclines à accorder un prêt pour un investissement locatif sans apport.
Emprunter sans apport pour un investissement locatif présente certains avantages et inconvénients :
Côté avantages, citons la maximisation du rendement : en optant pour un crédit immobilier sans apport, vous maximisez le rendement potentiel de votre investissement, car vous n’avez pas besoin d’investir une somme importante de fonds propres dans l’achat du bien immobilier.
Vous pouvez, en parallèle, profiter d’un effet de levier : en utilisant l’argent de la banque pour financer l’investissement, vous bénéficiez de l’effet de levier, c’est-à-dire que les bénéfices réalisés sur le bien sont basés sur le montant total de l’investissement et non pas sur votre apport initial.
Enfin, le fait que vous disposerez de revenus supplémentaires pour vous aider à régler vos mensualités aura tendance à rassurer les organismes financiers.
Attention toutefois à ne pas déséquilibrer votre situation : emprunter sans apport peut augmenter votre risque financier, car vous aurez une dette plus importante à rembourser et vos mensualités pourraient être plus élevées. Votre capacité de remboursement doit donc être solide pour faire face aux échéances du prêt, même si le bien immobilier n’est pas immédiatement loué ou génère un revenu locatif faible.
Aussi, même si les établissements prêteurs sont assez ouverts avec les investisseurs locatifs, ils seront plus flexibles pour les demandes d’emprunteurs étant déjà propriétaires de leur résidence principale.
Par conséquent, si vous payez un loyer pour le logement où vous habitez, la banque se penchera davantage sur votre situation financière (capacité d’emprunt, taux d’endettement, etc.) afin que vous puissiez éventuellement envisager un autre achat pour votre future résidence principale, sans que votre capacité d’endettement ne soit déjà bloquée par votre emprunt.
Toutefois, investisseurs, préparez attentivement 2 choses :
- Votre projet d’investissement : pour que votre projet d’investissement (immeuble, maison ou appartement destiné à la location) soit porteur, il vous faut vous intéresser aux caractéristiques du bien : situation géographique, nature du bien (T1, T2,...), taille, rendement locatif, performance énergétique, etc. D’ailleurs, en choisissant minutieusement la maison ou l’appartement à louer, vous pourrez bénéficier de programmes de défiscalisation dédiés.
- Votre dossier emprunteur : préparez un plan de financement chiffré comprenant le montant des loyers à percevoir mais aussi une liste des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire et dont les emprunts sont soldés. Joignez un récapitulatif de votre situation personnelle (contrat de travail, revenus, extraits de compte bancaire si vous interrogez une autre banque que la vôtre).