Évaluez votre capacité d’emprunt : calculez le montant prévu pour votre crédit
Mesurez votre capacité d’emprunt en quelques instants grâce à notre outil de capacité d’emprunt. Rapide, nets et sans création de compte.
La capacité d’emprunt immobilier, comment la définir?
La capacité d’emprunt immobilier correspond au montant maximal qu’une personne peut obtenir auprès d’une banque pour financer son achat. Son calcul repose sur plusieurs critères : les revenus nets de l’emprunteur, ses charges récurrentes (loyer, crédits en cours, pensions, etc.) ainsi que les paramètres du prêt (durée, taux d’intérêt). L’objectif est simple : s’assurer que l’emprunteur reste sous le seuil d’endettement maximal de 35 % de ses revenus mensuels nets, conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière.
Une fois votre capacité d’emprunt estimée, vous pouvez cibler plus facilement les biens à visiter et vous présenter en agence immobilière avec une idée claire de votre budget. Vous savez ainsi quels types de logements sont réellement accessibles pour vous.
En revanche, le simple résultat affiché par notre simulateur ne suffira pas toujours à rassurer un agent immobilier. Certains pourront encore se demander si votre demande de visite est vraiment sérieuse ou si elle relève davantage de la simple curiosité…
L’attestation Creditto pour rassurer vendeurs et agents sur votre capacité d’achat
Connaître sa capacité d’emprunt, c’est important. Pouvoir rassurer un vendeur – et son agent immobilier – en prouvant qu’elle a été vérifiée par un expert, c’est encore mieux. Cela peut même vous avantager face à d’autres acheteurs. Après une analyse précise de votre situation, nos courtiers peuvent ainsi vous délivrer une attestation de finançabilité.
Ce document apporte au vendeur une garantie supplémentaire : il confirme que votre projet est finançable, cohérent et sérieux. De quoi vous présenter comme un acheteur fiable et prêt à avancer. C’est également un excellent levier pour négocier le prix. L’idéal pour déposer une offre en confiance et augmenter vos chances d’être accepté.
Important
Une attestation de financement, parfois appelée attestation de prêt, est un document officiel qui confirme votre capacité à acheter un bien immobilier. Elle sert à prouver votre solidité financière auprès d’un vendeur ou d’un agent. Non obligatoire, elle est vivement recommandée pour vous démarquer des autres acheteurs.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
En utilisant notre simulateur, vous devrez renseigner quelques informations clés : vos revenus, si vous empruntez seul(e) ou en couple, vos primes éventuelles, ainsi que votre loyer actuel si vous êtes locataire.
Votre capacité d’emprunt n’est pas votre budget !
Les banques sont désormais claires : obtenir un prêt sans apport est devenu rare. Même si certaines financent encore 100 % du prix, elles demandent en général que vous participiez au projet, notamment en couvrant les frais annexes (notaire, garantie, dossier et parfois courtage).
Cela veut dire deux choses : sans apport constitué, nos partenaires bancaires pourraient avoir du mal à valider le financement simulé. À l’inverse, si vous disposez d’une épargne, votre budget global augmente puisqu’il combine votre capacité d’emprunt et votre apport.
En résumé, si votre capacité d’emprunt est de 350 000 € et que vous avez déjà 50 000 € d’épargne, vous pourrez annoncer une excellente nouvelle à votre prochain agent immobilier.
Quels revenus entrent dans le calcul ?
Pour déterminer vos revenus, référez-vous au cumul net imposable indiqué sur votre fiche de paie de décembre. En le divisant par douze, vous obtenez le revenu mensuel généralement retenu par les banques (sauf si vous êtes en poste depuis moins d’un an ou si vos primes datent de moins de trois ans). Les autres types de revenus sont évalués ainsi :
- Les revenus fonciers ne sont retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %. Il s’agit pour elles de tenir compte d’éventuelles vacances locatives, de travaux de copropriété qui pourraient survenir, ou de loyers qui tarderaient à être honorés.
- Les revenus des chefs d’entreprise et les primes sont moyennés sur trois ans par les banques. Il est donc indispensable que votre activité ait été initiée, au minimum, depuis cette durée.
- Les rétrocessions d’honoraires, par exemple pour les avocats, doivent être minorées de 35 % pour tenir compte de vos différentes charges.
Votre profil requiert notre expertise ? Faites la simulation et étudions votre dossier ensemble !
Exemple d’estimation de la capacité d’emprunt
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la capacité d’emprunt. Supposons un couple avec les caractéristiques suivantes :
- Revenus mensuels nets : 4 000 €
- Taux d’endettement maximal autorisé : 35 %
- Apport : 20 000 €
- Durée du prêt : 20 ans
- Taux d’intérêt : 3,25 %
Étape 1 : Calculez la mensualité maximale
Le taux d’endettement permet de déterminer la mensualité qu’un emprunteur peut consacrer à son crédit immobilier : 4 000 € x 35 % = 1 400 €
Étape 2 : Résultats du simulateur
Avec une mensualité de 1 400 € sur 20 ans et un taux d’intérêt de 3,30 %, voici les données fournies par le simulateur :
- Montant empruntable brut : 246 830 €
- Frais de notaire (environ 8 %) : 19 740€
- Frais de garantie : 2 524 €
- Prix du bien accessible : 244 000 €
Résultat final : Avec un taux d’endettement maximal de 35 %, ce couple peut envisager l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’environ 244 000 €, après déduction des frais liés à l’opération.
Dans cet exemple, les charges comme un éventuel prêt en cours ou une pension alimentaire ne sont pas prises en compte. Si de telles charges existent, elles réduiront la capacité d’emprunt.
Quelles sont les charges qui rentrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?
Vous percevez des revenus, mais vous avez aussi des charges, et certaines sont intégrées dans le calcul bancaire. Lorsque votre courtier Creditto étudie votre situation, il les analyse pour vous aider à définir votre capacité d’emprunt précise. Les principales charges prises en compte sont les suivantes :
- Les charges liées à des prêts en cours ;
- Une pension alimentaire que vous continuerez à verser ;
- Le loyer d’un bien dont vous souhaiteriez demeurer locataire (une place de parking, par exemple).
Même si votre expert Creditto les intègre lorsqu’il prépare votre simulation, on sait que vous préférez anticiper. Alors pour vous éviter d’attendre, voici la méthode !
Prenez vos revenus, appliquez 35 %, puis retirez vos charges : vous obtiendrez la mensualité maximale que vous pouvez supporter. Ajoutez ensuite un taux et une durée, et vous connaîtrez immédiatement votre capacité d’emprunt.
Votre capacité d’emprunt peut augmenter avec le temps
Tout autant que les taux d’emprunt évoluent dans le temps, vos revenus aussi !
Des prêts aidés pour maximiser votre capacité d’emprunt
Vous ne pouvez pas augmenter vos revenus ou renforcer votre apport ? Il existe tout de même un dernier levier pour optimiser votre capacité d’emprunt dès maintenant : les prêts aidés !
Comme vous le savez, en plus de son rôle social, l’État souhaite encourager l’amélioration énergétique du parc immobilier français. Certains prêts bénéficient donc d’un taux d’intérêt réduit (et parfois même d’un taux zéro, oui oui !) pour les ménages aux revenus modestes ou pour ceux qui réalisent un choix favorable à l’environnement. Quels sont ces dispositifs ?
- Le prêt à taux zéro, désormais disponible dans une version élargie, vous permet d’accéder à une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros (parfois plus !) pour l'acquisition d'un bien neuf (appartement ou maison) selon vos revenus et à la condition d'acheter votre résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire de votre logement les deux années précédant votre demande.
- Le prêt accession sociale permet aux plus modestes de financer leur future résidence principale, parfois entièrement et en conservant leurs APL.
- Le prêt action logement, longtemps appelé prêt patronal, il s’adresse aux salariés du secteur privé (non agricole) évoluant dans une entreprise d’au moins dix salariés et leur permet de bénéficier d’une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux réduit.
Foire aux questions sur la simulation de la capacité d’emprunt
Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt dépend surtout des revenus de l’emprunteur, mais aussi de ses charges. Elle évolue selon la durée et le taux du prêt. En pratique, un salarié applique 35 % à ses revenus nets mensuels avant impôt pour connaître la mensualité maximale supportable. Pour obtenir sa capacité d’emprunt, il suffit ensuite de déduire ses charges de ce montant, puis d’y appliquer une durée et un taux pour estimer son futur crédit.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Pour augmenter votre capacité d’emprunt, plusieurs leviers peuvent être utilisés. Le premier concerne la durée du crédit : plus elle est longue, plus le montant finançable augmente. L’emprunteur peut aussi renforcer son dossier en augmentant ses revenus ou en réduisant ses charges, même si les taux montent. Enfin, certains dispositifs comme les prêts aidés, notamment le prêt à taux zéro, permettent sous conditions d’améliorer sa capacité d’emprunt.
Quels sont les critères qui impactent la capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt reste une estimation, mais elle doit être adaptée aux critères réels des banques. Un emprunteur sans apport ou inscrit au FICP peut voir sa demande refusée. Par ailleurs, certains revenus comme les loyers ne sont retenus qu’à 70 %, tandis que les revenus des dirigeants ne sont pris en compte qu’avec au moins trois ans d’historique.