Frais de notaire : tout comprendre sur les coûts d’achat immobilier
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Les frais de notaire représentent une dépense importante lors d’un achat immobilier. Souvent réglés grâce à l’apport, ils peuvent parfois être intégrés au prêt immobilier selon les conditions.
Mais comment anticiper leur montant ? Et pourquoi sont-ils aussi élevés ? Voici l’essentiel à connaître.
Définition des frais notariés
De quoi sont composés les frais de notaire ?
- Les impôts et taxes : ils forment la plus grande part des frais. Il s’agit surtout des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), incluant les taxes départementales, communales et la taxe spéciale sur les hypothèques. Ils représentent en général 5 à 6 % du prix d’un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien neuf.
- Les honoraires et débours : le notaire réalise de nombreuses démarches pour garantir la conformité de la vente. Il sollicite aussi divers intervenants dont les prestations doivent être rémunérées.
- Les émoluments du notaire : il s’agit de sa rémunération. Elle est encadrée par la loi et calculée par tranches, ce qui fait augmenter les émoluments lorsque la valeur du bien est plus élevée.
Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?
Vous disposez de différents moyens pour réduire vos frais de notaire :
- Mettre les frais d’agence à votre charge
Les frais d’agence sont souvent intégrés au prix du bien. Vous pouvez toutefois séparer dans l’acte de vente le prix du bien et le montant des honoraires d’agence. Comme les taxes et émoluments sont calculés sur le prix du bien, cela réduit automatiquement les frais de notaire.
- Déduire le prix des meubles du prix de vente
Si le vendeur laisse des meubles, vous pouvez en déduire la valeur du prix du bien.
Important
Attention toutefois, ces deux solutions réduisent artificiellement le prix du bien, ce qui peut inquiéter la banque. Le mieux reste de passer par un courtier immobilier capable de valoriser correctement votre dossier.
- Acheter dans le neuf
Nous l’expliquons plus bas, mais acheter dans le neuf vous donne accès à des frais de notaire réduits, les taxes y étant nettement moins élevées.
Les frais de notaire dans l’ancien vs dans le neuf
ChatGPT a dit :
Si vous achetez un logement jamais habité, il est considéré comme neuf. À l’inverse, s’il a déjà été occupé, même brièvement, il est classé comme ancien. Et cela ne change pas seulement l’appellation, mais aussi le coût.
Les frais de notaire dans l’ancien représentent généralement 6 à 8 % du prix du bien, alors que dans le neuf ils tombent à 2 à 3 %.
La différence vient principalement des taxes appliquées, bien moins élevées dans le neuf, ce qui allège fortement les frais.
Important
Les frais de notaire pour un rachat de soulte varient également.
Ils sont choisis par le notaire et réglementés par l’Etat.
Les frais de notaire en pratique
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Lorsque vous payez les frais dits « de notaire », la plus grande part est reversée à l’État et aux collectivités. Seuls environ 20 % correspondent réellement à la rémunération du notaire.
Pour rappel :
- Les droits de mutation (qui dépendent du prix du bien et de la zone géographique sur laquelle il se trouve) représentent en moyenne 5,8 % du prix d’achat.
- Les honoraires et debours rétribuent dépendent des démarches engagées par le notaire et des documents produits (extrait de cadastre, frais de publication, rapport du géomètre par exemple). En fonction de la vente et des attendus de l’acquéreur, des frais exceptionnels peuvent être engagés tels que des frais de déplacement.
- Enfin, le montant des émoluments est calculé par tranches.
Pour calculer le montant total, on applique un pourcentage à chaque tranche, comme pour l’impôt sur le revenu. Les 6 500 premiers euros sont tarifés à 3,945 %, puis la tranche jusqu’à 17 000 € à 1,627 %, et ainsi de suite. Ainsi, un bien à 500 000 € est facturé de la manière suivante :
Comment bénéficier de frais de notaire réduits ?
Bonne nouvelle, il est légalement possible que votre notaire vous accorde une remise sur les émoluments. En effet, l’article A444-174 du Code de commerce précise qu’une remise de 20 % maximum peut être effectuée sur les émoluments pour les tranches d’assiette supérieures à 100 000 €.
Exemple
ChatGPT a dit :
Pour un achat à 500 000 €, le notaire applique une remise de 20 % sur ses émoluments. Le calcul de l’économie se fait ainsi :
1/ Montant soumis à la remise : (500 000 – 100 000) x 0,814 % = 3 256 €, soit 3 907,20 € TTC.
2/ Montant de la remise : 3 907,20 x 20 % = 781,44 €.
Le notaire ne peut pas appliquer cette remise uniquement pour vous : elle doit être proposée à l’ensemble de ses clients, ce qui signifie qu’elle n’est pas négociable.
Si vous achetez dans le neuf, vous pourrez aussi profiter de frais de notaire réduits.
Les frais étant calculés sur le prix du bien, vous avez une petite marge pour le diminuer de façon artificielle. En distinguant les frais d’agence ou la valeur des meubles du prix du bien, vous baissez automatiquement les frais de notaire.
Attention toutefois : la banque peut choisir de financer uniquement le prix du bien. Cette méthode peut donc jouer contre vous si vous avez besoin d’emprunter pour couvrir les frais d’agence ou les meubles.
Qui doit payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont toujours payés par l’acheteur, jamais par le vendeur.
Même si deux notaires interviennent, l’un pour le vendeur et l’autre pour vous, les émoluments sont simplement partagés entre eux. Le montant total des frais ne change donc pas.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Pas de surprise : les frais d’acquisition sont réglés à la signature de l’acte authentique de vente.
- Frais de garantie : 2 524 €
- Prix du bien accessible : 244 000 €
À noter
S’ils sont financés via l’emprunt, ils seront versés au moment du déblocage du prêt, mais si vous les financez grâce à l’apport, il est essentiel que vous ayez correctement anticipé le montant des frais d’acquisition pour provisionner le compte utilisé lors du règlement l’achat. En effet, les frais d’acquisition seront dus au même moment que le montant du bien.
À retenir
- Les frais de notaire sont composés en réalité de plusieurs postes de dépense différents. La grande majorité de ces frais est destinée au Trésor Public.
- Le montant des frais de notaire varie en fonction de votre projet, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf, l’ancien, ou d’un terrain à construire.
- Le montant des frais de notaire varie en fonction de votre projet, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf, l’ancien, ou d’un terrain à construire.